El posible colapso de Evergrande, uno de los mayores desarrolladores inmobiliarios de China, y los problemas de otras firmas que enfrentan vencimientos de deuda inminentes parecen marcar el final de uno de los mayores auges inmobiliarios de la historia y, a la vez, desatan preocupaciones sobre los riesgos de contagio en la segunda economía más grande del mundo.

La cuenta a la que se enfrentan los desarrolladores chinos es asombrosa: más de 5 billones de dólares en deuda asumida cuando los tiempos eran buenos, según economistas de Nomura Holdings citados por el Wall Street Journal.

Esa deuda es casi el doble de lo que era a fines de 2016 y más que toda la producción económica de Japón, la tercera economía más grande del mundo, el año pasado.

Así, los mercados globales se están preparando para una posible ola de impagos, con señales de advertencia sobre la deuda de aproximadamente dos quintos de las empresas de desarrollo chinas que deben pagar los bonos de inversores internacionales.

Una señal de la inquietud del mercado fue la desaceleración de los productos chinos de fideicomisos inmobiliarios, que cayeron más del 40% en septiembre con respecto al mes anterior, informó el lunes el diario oficial Shanghai Securities News, ya que los problemas de Evergrande frenaron aún más el apetito de los inversores hacia el sector.

Los productos fiduciarios inmobiliarios recientemente lanzados recaudaron 16.200 millones de yuanes (2.500 millones de dólares) de los inversores en septiembre, un 44,8% menos que el mes anterior, dijo el periódico, citando datos de la asesoría de inversiones Usetrust. Eso sigue a una disminución del 24% en agosto y una caída del 25% en julio.

Evergrande arrastra al sector

Los problemas financieros de Evergrande se profundizaron en septiembre, ya que el desarrollador, que luchó con deudas de más de 300 mil millones de dólares, se atrasó en los pagos de productos de administración de patrimonio, facturas comerciales y bonos en dólares.

Los desarrolladores chinos ya están luchando en medio de las restricciones a los préstamos del gobierno y el aumento del costo de la emisión de bonos. Un mercado de productos fiduciarios inmobiliarios que se contrae rápidamente podría apretar aún más los canales de financiación de un sector que sufre una ralentización de las ventas de viviendas.

Por el contrario, los productos fiduciarios que canalizan dinero hacia los mercados de capital experimentaron un aumento en popularidad y recaudación de fondos, dijo Shanghai Securities News.

Los firmas inmobiliarias cargadas de deudas también se han visto afectados por rebajas de calificación por incumplimientos inminentes.

El viernes, la Bolsa de Valores de Shanghai suspendió la negociación de dos emisiones de bonos del desarrollador Fantasia, después que grupo incumpliera el plazo para el pago de una deuda de 206 millones de dólares y cayera más del 50%.

“La posible falta de transparencia y claridad está dejando a los inversores más nerviosos y será muy difícil para la gente querer refinanciar cualquier deuda vencida en ese sector en particular”, dijo a Reuters Cliff Corso, director de inversiones de Advisors Asset Management.

Silencio de las autoridades

Los reguladores chinos no han hecho ningún comentario específicamente sobre Evergrande durante la pasada semana de vacaciones en China.

Evergrande también permaneció en silencio sobre los pagos de la deuda en dólares. El hecho que esté dando prioridad a los acreedores en el país hizo que los inversores extraterritoriales estén preguntando si enfrentarán grandes pérdidas al final de los períodos de gracia de 30 días para los vencimientos del mes pasado.

Algo que podría ser el preludio de impagos a mayor escala.

“Los participantes del mercado se preguntan si esto puede ser un precursor de incumplimientos voluntarios por parte de otros desarrolladores con posiciones saludables de liquidez a corto plazo, pero una gran deuda insostenible a largo plazo”, dijo Chang Wei Liang, estratega de crédito y divisas de DBS Bank, en una nota.

Hacia un cambio de modelo de negocio

Aún así, los economistas dicen que la mayoría de los desarrolladores chinos se mantienen relativamente saludables.

El consenso es que Beijing cuenta con la potencia de fuego y el control estricto del sistema financiero necesarios para evitar el llamado “momento Lehman”, en referencia a la quiebra del banco estadounidense que se convirtió en una crisis financiera mundial en 2008.

Pero muchos economistas, inversionistas y analistas están de acuerdo en que incluso para empresas saludables, es probable que cambie el modelo de negocios de los desarrolladores chinos, basado en la toma de deuda para financiar nuevos edicifios a pesar de que la demografía es cada vez menos favorable para las nuevas viviendas. Algunos desarrolladores podrían no sobrevivir a la transición, según varios economistas citados por el Wall Street Journal.

Muchos desarrolladores inmobiliarios chinos dependen en gran medida de las “preventas”, en las que los compradores pagan por adelantado los apartamentos que aún no están terminados. La práctica facilita la expansión de las constructoras y su disponibilidad de crédito, pero potencialmente deja a los compradores sin apartamentos terminados en caso de que los desarrolladores fracasen. Las crisis actual hace que esto podría estar por acabarse.

Las preventas y acuerdos similares fueron la mayor fuente de financiamiento del sector este año hasta agosto, según la Oficina Nacional de Estadísticas de China.

Si bien Beijing ha evitado declaraciones públicas claras sobre sus planes para tratar con los desarrolladores más endeudados, muchos economistas creen que los líderes no tienen más remedio que mantener la presión sobre ellos.

Las autoridades parecen decididas a renovar un modelo impulsado por la deuda y la especulación como parte de los esfuerzos más amplios del presidente Xi Jinping para desactivar una crisis que podría desestabilizar a la sociedad de cara a las importantes reuniones del Partido Comunista el próximo año, en el que se espera que el mandatario extienda su gobierno a un tercer mandato.

A Beijing le preocupa que después de años de rápidos aumentos en el precio de la vivienda, algunas personas no puedan accedere a una vivienda, lo que podría alimentar el descontento social a medida que aumenta la desigualdad. El apartamento medio en Beijing o Shenzhen ahora cuesta más de 40 veces la renta disponible anual media de la familia, según J.P. Morgan Asset Management.

Las autoridades han dicho que están preocupadas porque el mercado inmobiliario presenta riesgos para el sistema financiero. Sin embargo, es casi seguro que frenar los modelos de negocio de los desarrolladores y limitar la deuda ralentizará la inversión y provocará al menos alguna recesión en el mercado inmobiliario, que es uno de los principales impulsores del crecimiento de China.

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