Aunque la oferta de departamentos se expandió cerca del 180% tras la derogación de la Ley de Alquileres en la ciudad de Buenos Aires, las locaciones de departamentos de tres ambientes presentan variaciones significativas dependiendo de factores como dimensiones, presencia de amenities y el estado de conservación del inmueble, entre otros aspectos.

Actualmente, los precios de alquiler para departamentos de 3 ambientes en CABA no bajan de $450.000 mensuales y pueden alcanzar hasta $810.000 en las zonas más exclusivas. Esta situación representa un considerable desafío económico para cientos de inquilinos y asalariados que aún no recuperaron sus ingresos por encima de la inflación acumulada (recién ahora en desaceleración).

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, dijo que los precios pueden oscilar entre $550.000 y $800.000 mensuales, en zonas como Palermo, Colegiales y Villa Crespo. “Los más caros suelen estar en edificios con amenities o próximos a avenidas y áreas de servicios. Y los más económicos son los más chicos, que tienen menos de 65 metros cuadrados”.

Es importante destacar que las expensas elevadas (aumentaron un 101,6% en el año) pueden influir en el costo final del alquiler, ya que suelen compensarse con ajustes en el precio acordado.

En tanto, en los barrios de Villa del Parque y Villa Santa Rita, los precios para este tipo de unidades oscilan entre $450.000 y $700.000, informó Román Andrés Paikin, de San Román Propiedades.

Según el portal Cabaprop del Colegio Inmobiliario porteño, el alquiler de un departamento de 3 ambientes y 90 m2 en Caballito oscila alrededor de $620.000 mensuales. Los más amplios superan los $700.000 al mes

“Durante 2024, los precios de alquiler aumentaron a un ritmo inferior al de la inflación general (se calcula un 40% menos). A fines del año pasado, la oferta de propiedades era prácticamente inexistente, pero tras la derogación de la Ley de Alquileres, esta se incrementó y aunque predominan los departamentos monoambientes y de dos ambientes, los de tres ambientes pueden hallarse en distintos barrios de CABA”, amplió.

Perfiles y nueva dinámica

Dos perfiles de inquilinos emergen de la búsqueda de departamentos de tres ambientes: pequeños grupos familiares de tres personas que buscan alternativas más accesibles debido a altas renovaciones de alquiler, y grupos de amigos, hermanos o primos, generalmente estudiantes y trabajadores, que deciden mudarse juntos para dividir costos.

“Este segmento de inquilinos suele enfrentar el requisito de demostrar ingresos que tripliquen el valor del alquiler, y se prefieren seguros de caución sobre garantías propietarias tradicionales”, dijo Ibarra.

Un cambio en la dinámica actual de celebrar nuevos acuerdos post DNU, es que para los contratos, especialmente aquellos destinados a tres o más personas, los propietarios están solicitando incluir una cláusula que obliga a los inquilinos a devolver los departamentos en las mismas condiciones en que fueron recibidos.

Ibarra amplió: “Esto incluye requerimientos específicos como entregar las propiedades recién pintadas y con los pisos plastificados, cuando corresponda”.

Ajustes y cuanto tardan en alquilarse

La duración de los contratos también varía, con una tendencia a pactos de 24 meses y ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Paikin puntualizó: “Entre Villa del Parque y Villa Santa Rita, no se observan contratos de alquiler nominados en dólares. Sin embargo, es preferible que el depósito de garantía se consigne en dólares para protegerlo de la depreciación y asegurar su valor completo al momento de devolverlo al inquilino al finalizar el contrato, algo que anteriormente estaba prohibido por ley. En cuestión de garantías se siguen utilizando la tradicional garantía propietaria, o sino un seguro de alquiler”.

Además, en las modalidades de visita, desde el mercado inmobiliario coinciden en la necesidad de visitas presenciales como requisito indispensable para la reserva del departamento.

“Ahora son obligatorias, destacando que no se consideran reservas sin que el interesado haya visitado previamente la propiedad”, aclaró Ibarra.

En el contexto actual, los inquilinos tienen un mayor abanico de opciones y pueden preseleccionar propiedades a través de portales de búsqueda inmobiliarios que ofrezcan datos completos, fotos de calidad, planos y videos, incluyendo visitas virtuales 360º cuando sea posible.

Paikin comentó: “Ya no existe el alquiler sin ir a ver la propiedad como pasaba el año pasado ante la escasez de oferta; hoy por el contrario, los futuros locatarios visitan varios inmuebles antes de decidirse por alguno, gracias a la variada oferta en el mercado actual”.

En relación al tiempo de permanencia en el mercado, Ibarra mencionó que los alquileres de tres ambientes suelen tardar entre tres y cinco semanas en concretarse, mientras que Paikin observa un promedio de 30 días para alquilar estos inmuebles siempre que estén en buen estado y con un precio justo.

Valores

A continuación los precios promedio en los barrios disponibles en CABA para unidades de tres ambientes y más de 73 m2 según datos de Zonaprop:

Nuñez: $804.500

Belgrano: $787.900

Palermo: $751.800

Saavedra: $735.800

Villa Ortúzar: $733.700

Colegiales: $732.900

Chacarita: $724.200

Villa Pueyrredón: $723.400

Villa Urquiza: $721.000

Recoleta: $719.600

Villa Devoto: $704.500

Parque Chacabuco: $692.800

Retiro: $685.900

Caballito: $675.800

San Telmo: $675.500

Villa Crespo: $660.500

Almagro: $658.600

Villa del Parque: $654.200

Barracas: $643.600

San Cristobal: $636.200

Boedo: $635.300

La Boca: $633.400

Liniers: $626.200

Santa Rita: $623.100

Villa Luro: $616.800

Monserrat: $581.600

San Nicolás: $576.800

Flores: $575.700

Velez Sarsfield: $570.100

Balvanera: $563.900

Floresta: $560.800

Constitución: $537.200

Lugano: $450.400