Hace meses que el mercado inmobiliario no avanza con el impulso adecuado para generar propuestas que permitan una demanda interesada y con capacidad de proponer alternativas destinadas a adquirir propiedades, tal como lo explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Ocurre que desde hace años el país vive con alta inflación, lo que no augura posibilidades para que la gente pueda acceder a la casa propia. De modo que es indispensable conocer los resultados de las elecciones pensando en nuevas ideas y poner en marcha con toda la fuerza para este sector tan importante en la vida de la gente.

¿Cuál es la situación del mercado actual?
El mercado se mantiene igual desde comienzos de año. Una oferta ampliamente mayor a la demanda y variedad de tipologías. Desde un ambiente, y dos en menor medida. Los de cuatro ambientes en más de 100 m2 componen el 70% de la oferta y los de menores dimensiones el 30%. Esto se repite desde la pandemia de 2020/2021. El incremento en la oferta, es cada vez mayor, ya que al no venderse se suman cada vez más unidades. En consecuencia, siempre existen más unidades en oferta. Ya se bordea las 160.000/170.000 una cifra récord, desde que tengo conocimiento. Esto genera que coexistan unidades en valor y otras en precios disparatados que resultan invendibles. De modo que para realizar una adecuada operación es indispensable consultar con un corredor matriculado con cierta experiencia en compra-venta de inmuebles.

¿Qué sucede con las unidades usadas?
El gran parque de ofrecimiento lo componen los inmuebles con antigüedad. Desde 20 hasta 40 años o más. Como siempre ocurre las zonas de influencia de venta son Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Palermo, entre las más buscadas. Las unidades a estrenar (estimado el cálculo) rondaría entre el 10%/15% de la totalidad. 
De estos los que están en valores adecuados se logran vender y el resto está a la espera de acuerdo a lo que indican las distintas plataformas de la oferta.

¿Qué ocurrió en estos meses con las ventas?
Para tener un dato certero, junio cayó comparativamente con mayo. Se realizaron en CABA la totalidad de 3200 escrituras, valor muy bajo para la época. Si se toma la cantidad de inmuebles ofrecidos, con un parque mucho menor en los años 2000/2010, se realizaban alrededor de 5000/6000 escrituras mensuales. El doble de la actualidad, lo que indica claramente que el sector viene desde hace tiempo con tendencia a la baja. Solo con mirar los valores es posible comprender que en zonas muy bien ubicadas departamentos de 100 m2 con cierta antigüedad y en buen estado, oscilan entre los U$S 210.000/220.000. Prácticamente con un valor de cierre de U$S 2000 el m2 debajo del costo de reposición. Por otra parte, a la hora de definir una operación, el propietario entiende con la lógica del mercado actual y el dueño comprende que para realizar la operación es necesario la baja y de esta forma se logra una dupla entre el vendedor y el corredor inmobiliario. Como es habitual en el sector, un inmueble sólido y en muy buenas condiciones de habitabilidad implica que si el valor se adecúa al mercado el comprador consigue la propiedad en ciento veinte días y hasta incluso antes.

¿En qué valor aproximado cuesta una unidad de dos ambientes?
Estas unidades alcanzan un metraje aproximado de 36/39 m2. Varía el valor y depende si es piso alto o bajo, si es frente o contrafrente y/o lateral, estado, categoría, entre otras opciones. Son infinitas las variables a tomar para tasar un bien a un valor real que se pueda comercializar dentro de los 90 a 120 días, plazo lógico en esta época, en un país donde no existe un gran equilibrio. Aun así, con una antigüedad de 30 años, los más ofrecidos oscilan entre U$S 90.000 y U$S 120.000. Salvo los nuevos de no más de 10 años. Y muy buena construcción, con el agregado de los amenities que se cotizan con más valor, lo que permite esta tipología de inmuebles hasta U$S 150/160.000.

En este tiempo, ¿se considera la compra de una propiedad como un refugio de valor?
Ante la alternativa de las variables, siempre el inmueble (cualquiera sea) y más aún si es un terreno, se toma como refugio de valor. Y si bien en la actualidad hay interesados en las propiedades, otros se vuelcan al plazo fijo, bonos atados al billete dólar y los menos a los papeles de la Bolsa.

¿Hacia dónde va el mercado hoy?
Para retomar la habitualidad el mercado lo primero a realizar es tratar de bajar la inflación. Sin esto es imposible que haya cambios rotundos en la compra-venta.
Porque para aminorar los índices inflacionarios es vital otorgar créditos con posibilidad cierta de re-pago por parte de los acreedores. En la actualidad son pocos los jóvenes con su sueldo y su pareja que logran juntar para pagar la cuota desde el pozo. Si esto se normalizara, sería un círculo virtuoso y la economía más allá de la madre de industrias, se reactivaría enormemente.

Como es habitual cuando llega la segunda parte del año suele crecer el interés para mudarse. ¿Se aplicará en estos tiempos?
Este año es atípico. Estamos inmersos en un proceso eleccionario y esto cambia notablemente. Ya ahora a días de las Paso, notamos una quietud interesante, lo que indica que de acá a fin de año todo seguirá en el mismo compás de espera o se acentuará más con las elecciones, como siempre sucedió.

El tema de las elecciones genera expectativas. ¿Habrá una buena respuesta con los resultados ya definidos?
Suponemos que sí…Y luego están las vacaciones. Es decir, hay que pensar en marzo sin duda. Y de ahí en más es necesario solucionar el tema Ley de Alquileres que tanto preocupa.
Quedará por solucionar el tema de los precios, los cuáles se acomodan solos al comenzar ese mes. Hay demasiada gente con dólares en el colchón que no se anima a ponerlos en circulación. Eso podría ocurrir con el cambio del signo político y que puede generar una esperanza saludable con vista al futuro.

¿Cuáles son tus expectativas en medio de estos cambios?
Los corredores confiamos en el sector y por otro lado estamos acostumbrados a pasar los malos tragos. Ahora se abre una nueva posibilidad y comprendemos que los valores actuales son bajos en cuánto a la vivienda en sí. Seguramente se valorarán mucho más y dejarán de ser opciones, como lo son hoy, la Bolsa con papeles de primera línea que cotizan en los EEUU. O los bonos atados al dólar y ese circulante que es una suma considerable se volcará a la compra de inmuebles. Con ese solo movimiento hará que los valores recuperen el valor perdido desde el 2018 hasta la fecha, que oscila en no menos de un 30%. Invertir hoy en propiedades es el mejor negocio por la pronta realización que se obtendrá.

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