Los lotes son un sector determinante para el Real Estate. Es el punto de partida de todo proyecto cuyos especialistas reconocen a diario en las calles porteñas las posibles ubicaciones, donde será posible construir obras con diferentes categorías. Los terrenos no abundan y las decisiones no son fáciles con los datos de la inflación. Sin embargo, el rubro de la construcción sigue su curso con la propia fortaleza de esta importante industria. El interés de los desarrolladores y las necesidades de la gente en busca de una propiedad se mantiene constante, aunque las decisiones exigen más tiempo que en épocas de fuerte crecimiento.

Jorge Toselli, presidente de la firma JT Inmobiliaria, analiza la situación actual de lo que sucede con los lotes. “La oferta de terrenos como de casas a demoler es variada, pero donde menos ofrecimiento se nota es en la zona de mayor precio por m2 de incidencia como Recoleta, Belgrano y Palermo. Y en menor medida en otros barrios como Villa Crespo, Chacarita, Floresta y Núñez. Por otra parte, falta oferta de terrenos bien ubicados en áreas centrales, cercanas o sobre una avenida, en lo posible con 17,32 de frente. Esto sucede porque la mayoría ya se han construido y lo poco existente solicita un valor que no es real o que una empresa no puede abonar y luego obtener la rentabilidad adecuada”.

El empresario entiende que las zonas donde se realizan las mayores transacciones, incluyendo a Caballito, son las que se consideran las cuatro de privilegio a la hora de comprar el lote. “Esto ocurre porque brindan seguridad al momento de vender un proyecto ya sea terminado o en pozo. La seguridad de la ubicación es impagable: hay calles que por su propio nombre venden el departamento terminado. Y aún de no encontrar en esos lugares disponibilidad de terrenos, es donde surgen de moda áreas como Almagro, Villa Crespo y Colegiales. Es decir, las ubicaciones cercanas a las Premium donde se busca obtener buena rentabilidad por el acceso mismo. Lógicamente influye mucho el proyecto, la terminación y los servicios a brindar, entre otros temas”.

Con relación al acopio de tierras opina que “es lo que la mayoría de los desarrolladores realizan. En general si se refiere a las constructoras de renombre como mínimo tienen en cartera dos o tres lotes ya comprados y en proceso de presentación de planos, entre otros temas, mientras esperan que llegue el momento de comenzar la construcción. Es lo aconsejable y lo que todos hacen, acopiar para asegurarse un menor precio y tenerlo a disposición ya con planos presentados, evitando demoras que llevan por sí la compra de uno a designar”.

Por otra parte, Toselli considera que “cuando se mencionan los valores de las incidencias hay que considerar el momento de la finalización de la pandemia, donde los terrenos no subieron tanto. El impacto se genera con los interesados. Por ejemplo, las empresas constructoras que han cambiado la forma de operar. Hoy un lote se comercializa ofreciendo en pago por m2 a terminar, ya sea todo el precio o una parte. En caso contrario se acepta el m2 en el mismo terreno que se entregará a futuro. Esta es una buena opción para el vendedor que no necesita hacerse de efectivo: toma el m2 y al realizar la cuenta final de la operación obtendrá un mayor margen de ganancia que al percibir la totalidad en dinero en efectivo”.

Y luego define: “Los lotes que se venden son aquellos que están en valor y justifican la inversión. Y si los ofrecen aceptando m2 terminados o a entregar se venderá en no más de 120 días. Distinto es el caso de quien necesita venderlo al contado totalmente. En ese caso debe contar con un valor estimativo bajo para que el desarrollador se interese. Y mucho más se complica si no está en una zona privilegiada para conseguir un comprador”.

Flavio Galli, presidente y CEO del grupo Tueroc aporta su experiencia sobre la situación de los lotes. “Actualmente es muy diversa, ya que hay mucha oferta de tierras y si bien se observa cierta parálisis en las ventas y saturación en el mercado de unidades disponibles, nuevas y en pozo, todavía vemos ciertos segmentos que nos han hecho tomar la decisión de adquirir nuevos terrenos”.

Agrega que “existen zonas donde los valores han sufrido caídas del orden del 20 al 25% y en las áreas cuyos lotes normalmente son los más cotizados han disminuido sus valores históricos entre 10 y 15%. Pero lo más relevante es la flexibilidad y ganas de acercar posiciones que muestran la mayoría de los tenedores de tierras. También no deben perderse de vista los incentivos generados por el Gobierno de la Ciudad y cómo se desarrolla la zona del microcentro con su nueva reglamentación”.

El empresario considera que “en nuestro caso en particular, hemos acopiado algunos lotes y nos concentramos fundamentalmente en zonas con incidencias altas en CABA, aprovechando la oportunidad que surge de canjearlos por m2, bajando la exposición del dinero que luego se utilizará para la obra. Y en este caso no nos interesa entregar m2 en la misma propiedad sino más bien en desarrollos propios ya terminados. Y de esta manera no asumimos compromisos de tiempo de entrega ya que lo utilizamos para lograr una mejor oferta, que se materialice en la propuesta final, ya que siempre consideramos muy importante esta variable en todos nuestros proyectos”.

Además Galli observa que “durante el período post pandemia el mercado de casas versus departamentos aumentó mucho y es por eso que tomamos nuestro tiempo para detectar un segmento. Se trata de una oportunidad relacionada con el regreso del turismo y hacia allí vamos, diseñando proyectos más variables y de rápida ejecución. Además adquirimos también tierra en Parque Patricios para encarar un proyecto de usos mixtos, llamado Indigo y que junto a los estudios de arquitectura Ai y Somos Dogma, nos estamos enfocando en un desarrollo alineado a las últimas tendencias en urbanismo y conceptos de ‘ciudades para las personas'”.

A su criterio define: “Nuestro compromiso de inversión con el país es constante y por esa razón debemos hacer nuestro mejor esfuerzo para mantenernos en el mercado a pesar del escenario que vivimos en los últimos años, incluso pre pandemia. Es así porque somos muy conscientes del impacto que genera nuestra industria en la generación del empleo y el sostenimiento de la economía. Somos cautelosos a la vez, ya que desde hace un tiempo nos enfrentamos a diversas situaciones que nos obligan a ser más eficientes para enfrentar, por ejemplo, la suba de costos de los insumos debido al proceso inflacionario, con carencia y baja disponibilidad de materiales importados. Muchas veces no permiten ver con claridad los precios que podemos ofrecer a nuestros potenciales compradores, además que nos juega en contra para obtener los retornos esperados ya que los desarrollos son procesos de inversión a largo plazo”.

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