A pesar de las dificultades que surgen para acceder a la compra de una propiedad existe un rubro que se ha mantenido en el tiempo y al que puede acceder en particular la gente joven. El departamento de un ambiente es muy buscado para quienes cuentan con ahorros y pueden dar ese primer paso.

El arquitecto Marcelo Langone, Asociado en Di Mitrio Inmobiliaria, aporta información de lo que está sucediendo en estos días. “El monoambiente siempre es atractivo para el desarrollador porque le permite acceder a inversores de tickets bajos al cual le pueden vender una o varias unidades, que en general son las que primero se venden y que permiten apalancar el proyecto. No obstante hace un tiempo que la tendencia estaría cambiando y ya no se observan tantos desarrollos sólo de unidades de un ambiente, sino que ha comenzado un mix entre tipologías de 1 a 3 ambientes, concepto más apoyado en la demanda que en el negocio en sí”.

Y agrega: “Si nos basamos en la oferta que vemos a través de los portales inmobiliarios las unidades de un ambiente (en pozo, a estrenar y usados) tienen un sobre stock muy importante que la demanda tardará mucho tiempo en absorber. Salvo que la situación macro se modifique, opción que no se advierte que suceda en el mediano plazo, los precios seguirán bajando y el inversor estará expectante viendo cómo se mueve el mercado. Hoy el usado compite con la obra nueva y las oportunidades surgen cada vez con más frecuencia. Se advierte con cierto asombro que hay unidades monoambiente que se están ofreciendo a valores que antes se ofrecían por una cochera. Por otra parte, esto abre la posibilidad a nuevos pequeños inversores que antes estaban fuera del mercado inmobiliario y que ahora, con un pequeño ahorro, ven la posibilidad de ingresar a esa alternativa”.

El arquitecto explica además que “cuando un tiempo atrás el monoambiente era la estrella del sector, no lo era porque se pensaba en la demanda, sino en el negocio. Hoy los tiempos han cambiado y el mercado también es más exigente, lo que implica para los desarrolladores repensar el negocio y ofrecer propuestas con mayor valor agregado para diferenciarse de la competencia”.

Sobre las propuestas que ofrecen este tipo de unidades, Langone, admite: “estos proyectos chicos estándar, en general, no ofrecen mucho más que algún amenitie adicional. Lo que si se observa con interés, y principalmente a partir del nuevo Código de Planeamiento Urbano, que se trata de emprendimientos con unidades pequeñas pero con muchos amenities, áreas verdes, zonas de uso común y coworking. Un concepto pensado para un público joven, con cierto poder adquisitivo, que usan su unidad para dormir/comer y las áreas comunes para vivir y relacionarse”.

Pensando en el futuro del sector, define: “Hablar de meses en este mercado es poco tiempo. Existe un excedente de pesos en el mercado y siempre la obra nueva es una interesante opción. Aquí se observan dos situaciones diferentes: quien compra para vivir y quien para invertir. El primero no tiene apuro con los tiempos de obra, dado que el proyecto nuevo es una interesante alternativa para ahorrar en pesos y dolarizar su activo. El mayor problema lo tiene el inversor, que hoy sabe a cuanto entra al negocio pero no a cuánto saldrá en un mercado que no sabe cuándo tocará su piso”.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, analiza el sector y su relación con uno de los tipos de propiedad más buscados en estos tiempos: los monoambientes. Sobre esto define: “El mercado inmobiliario hoy trata de superar uno de los momentos más duros desde la crisis de 2001, y quienes sepan leer la situación y adaptarse a las necesidades estarán haciendo buenos negocios”.

Explica que “debido a la situación político/económica y la incertidumbre general, muchos de los inversores que acompañaban a los grupos desarrolladores están retraídos, dado que con la baja de los valores de venta, los márgenes de ganancia se redujeron. Esto dio lugar a tener que replantear los nuevos proyectos a futuro en pos de reducir riesgos, lo cual se traduce en optar por unidades más pequeñas de superficie y tipologías: estudios, 1 ambiente, 1½ ambiente divisible, 2 ambientes o 3 ambientes compactos. La clave para desarrollar un negocio inmobiliario sano en este contexto, es tener cubierto los costos de obra, ya sea con capital propio o con el apalancamiento de pre-ventas de unidades en pozo. En la mayoría de los casos, se busca un mix entre ambos. Esto dio lugar a la generación de nuevos actores o jugadores en el mercado y el espacio que ocupaban los inversores originales fue ocupado por consumidores finales o usuarios, que hoy acceden a comprar a valores muy atractivos”.

Añade que “estos nuevos jugadores, al no conocer a las empresas desarrolladoras no acompañan con un porcentaje de la inversión, sino que prefieren comprar unidades específicas. Además tampoco se tratan de grandes sumas de dinero, por lo general adquieren una o a lo sumo un par de unidades. Esto obligó a tomar decisiones de raíz al momento de diseñar un proyecto, dado que se necesitan generar más unidades de menos superficie, por ende de menor valor, para que ese ticket de compra sea atractivo”.

El directivo considera que “con tener tipologías de unidades chicas no se garantiza el éxito y más difícil se pondrá si todos hacen lo mismo. Será necesario buscar diferenciarse, ya sea por la ubicación, el proyecto, los detalles de terminación, amenities y, por algo que en la firma Lepore trabajamos desde hace más de 8 años: la financiación. La ausencia de créditos hipotecarios con planes a largo plazo y la realidad de los sueldos, hacen que las posibilidades de compra del techo propio sean muy lejanas. Por esa razón ideamos planes de financiación post posesión. Comenzamos a trabajar junto a los desarrolladores inmobiliarios a los que les comercializamos sus emprendimientos, para hacerles ver la realidad de la situación y buscar puentes que permitan acercar las puntas entre compradores y vendedores. El tema central es hoy el valor de la cuota, en el caso de la compra de una unidad a estrenar en pozo o construcción”. 

Walger agrega: “El plan de financiación consta de sumar un plazo extra al del pago durante el proceso de obra. Ese plazo puede ir de 6 meses hasta 48 meses (4 años), dependiendo de la obra, el estado y las necesidades del grupo desarrollador. La ventaja es que con 200 obras, podemos rápidamente encontrar una alternativa viable para esa necesidad del comprador. Los planes que ideamos apuntan a que el comprador haya abonado durante el proceso de obra alrededor del 50/60 por ciento del valor de la unidad y el saldo pendiente es el que se financia, el cual posee una tasa de interés mínima”.

“Los planes que ideamos apuntan a que el comprador haya abonado durante el proceso de obra alrededor del 50/60 por ciento del valor de la unidad y el saldo pendiente es el que se financia, el cual posee una tasa de interés mínima. Esas cuotas que quedan por fuera del calendario de obra, pueden ser abonadas en pesos ajustados por CAC o en dólares (varía dependiendo de cada edificio). Y se logra que el valor de la cuota, baje considerablemente, en la mayoría de los casos a la mitad. Un punto importante, es que para acceder a estos planes de financiación no se piden requisitos como sí sucede al solicitar un préstamo hipotecario. Para garantizar el pago, se instrumenta mediante una hipoteca sobre la misma unidad que se está comprando”.

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