En el mundo de las empresas, las oficinas siempre tuvieron un espacio central por su importancia y su tipología de acuerdo a los diferentes rubros. A medida que transcurrieron los años, este sector fue cambiando y se instaló la descentralización en busca de nuevos lugares, además de los puntos geográficos claves. Sin embargo, el impacto brutal que tuvo la llegada de la pandemia, modificó la situación laboral de manera forzada, con una influencia plena en el rubro y como consecuencia se sumaron opciones de trabajo a distancia según las necesidades.

Acerca de cuál es la situación actual, Felipe Ramos, Broker División Corporativa, de la firma L.J.Ramos, aporta su mirada. “El mercado de oficinas clase A sintió el fuerte impacto de la pandemia, donde muchas empresas ya tomaron la decisión de reducir sus espacios, razón por la cual aumentó significativamente la vacancia en este segmento (hoy en el orden del 15%). Vislumbrar qué sucederá no es fácil ya que estamos viviendo una situación sin precedentes. Suponemos que hasta que no haya gran parte de la población vacunada y la circulación del virus siga siendo alta, las oficinas seguirán en su mayoría con poco nivel de ocupación. El mercado actualmente presenta una oferta disponible de espacio en aumento que varía según submercado o zona, y que además, puede variar de acuerdo al edificio que se trate. Pero en todos los casos hay muchas alternativas para quien esté buscando una oficina, sea desde la superficie, condición de entrega, especificaciones técnicas y precio. La demanda es muy acotada y la vemos relacionada principalmente con empresas locales que no requieren de permisos internos para encarar un proceso de relocalización, situación que sí ocurre con las multinacionales que están sujetas en su mayoría a aprobaciones de sus casas matrices y que, ante la situación actual de alta incertidumbre, eligen posponer y seguir apostando al teletrabajo”.

Explica además que “hoy ya existen submercados, como por ejemplo el Microcentro, donde lo que antes parecía como una opción muy lejana en el tiempo, ahora comienza a tomar forma. Ya desde antes de la pandemia se veía la problemática de un Microcentro muy ofertado, sobre todo en edificios clase B o C, y con muy pocas perspectivas de que pudieran volver a ocuparse como oficinas. Actualmente surgen desarrolladores que, ante la crisis habitacional que existe, la alta oferta de superficie en este submercado y la ecuación inversión + rentabilidad, se empieza a considerar seriamente la alternativa de reciclar edificios antiguos de oficinas con destino de vivienda. Esta situación de equilibrio en la ecuación sucede porque los precios pretendidos de venta se ajustaron a la baja y el costo en dólares de encarar una refacción genera que el negocio sea rentable. Situación impensada hace unos años cuando los valores de venta hacían imposible considerar una reconversión de edificios de oficinas en vivienda”.

De acuerdo con la opinión de Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, “la vacancia hoy está en el orden del 14%, la mayor desde 2002 y se espera que en los próximos meses sea mayor, si bien las empresas multinacionales en general, pensaban volver al trabajo presencial entre junio y julio. Sin embargo, con la llegada de la segunda ola de la pandemia, todo indica que probablemente esa decisión se retrase”. De cualquier manera, explica: “el trabajo a distancia y el Home Office han llegado para quedarse y se espera que la superficie a utilizar por las empresas oscile entre un 15 y 25%, menos que en 2019. A mi entender –define Weiss- las zonas más complicadas son el Microcentro y la zona sur, donde seguramente haya una reconversión de los edificios antiguos a residencial nuevamente, a fin de poder comercializarlos. Las búsquedas están orientadas a bajar metros cuadrados, en muchos casos oficinas instaladas sobre la Avenida 9 de Julio, el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires; en la Provincia de Buenos Aires, sobre Panamericana hasta Márquez o Libertador hasta Olivos. Los valores de alquiler según la zona cotizan entre un 10 y 20% por debajo de los valores históricos”.

Además, agrega que a la hora de buscar oficinas históricamente la oferta siempre estuvo detrás de la demanda porque suceden factores que no ayudan como la falta de financiación, además del contrato de alquiler, que después de 180 días se puede rescindir. Todo esto juega en contra de quienes buscan un espacio para instalarse. Con respecto a la situación actual, Weiss considera que “en las zonas como el Microcentro y Macrocentro, es probable que aquellas unidades antiguas residenciales que se convirtieron en oficinas ahora tendrán que nuevamente convertirse en residenciales, porque esos espacios no se buscarán para el sector laboral. Pero cuando el país se normalice, será difícil que las oficinas más modernas se vacíen; los antiguos son los que más sufren estos cambios.”

La situación de la pandemia obligó a las empresas a reconvertir sus modalidades de trabajo. Sobre esto, Felipe Ramos, explica: “entendemos que el mercado ya se está reinventando a una modalidad distinta de trabajar. Existe un importante cambio de paradigma no sólo en nuestro país, sino en todo el mundo. Hoy ya observamos empresas que contratan personal fuera de sus países y la descentralización de las grandes empresas ya es un hecho. Imaginamos un futuro donde exista un mix entre trabajar desde la oficina algunos días y otros desde la casa; también la opción de instalarse en lugares como hoteles, bares, oficinas satélites o descentralizadas”. Añade además que “muchas de las grandes empresas a nivel mundial ya están eligiendo para su futuro una modalidad híbrida de trabajo, lo cual permite además sumar personal sin la necesidad lineal de aumentar su superficie de oficinas. Entendemos que, una vez que haya un alto porcentaje de vacunación, los edificios que hoy están vacíos volverán a tener vida. Muchas empresas verán que ya no necesitan la misma superficie que antes, por lo cual habrá relocalizaciones y hasta nuevas maneras de organizar los espacios de oficinas. Hay sectores y actividades económicas que verán una mayor incidencia de oficina, otras de teletrabajo. El mix ideal dependerá de cada organización y de sus procesos productivos”.

Con respecto a los precios de este tipo de inmuebles considera que varía mucho según cada caso: “hay que tener en cuenta el tipo de edificio, su ubicación, la vacancia en dicho submercado y condición del inmueble. Pero a grandes rasgos vemos que los precios de los alquileres se han retraído en el orden de entre un 5 y 10% aproximadamente”. Con respecto a las ubicaciones, describe: “no vemos que exista una zona puntual o rubro de empresa con más demanda que otra, aunque lo cierto es que está muy retraída, con lo cual es difícil determinar la tendencia. Las zonas más buscadas varían mucho en función a la actividad de la empresa y el lugar donde viven el grueso de sus empleados. Hoy, de la poca demanda existente, en su mayoría son empresas locales, pero esto no implica que las extranjeras necesariamente se estén yendo, sino que entendemos que no están activas porque dependen más de sus casas matrices para empezar un proceso de relocalización. El contexto actual genera la postergación de dichas decisiones”.

¿Cómo calcular la evolución en los meses que vienen?

Depende mucho del ritmo de vacunación que pueda haber. Hasta que no haya un alto porcentaje de la población vacunado, que se pueda circular por medios de transporte público, vemos un escenario muy similar al actual, con poca afluencia a las oficinas y mucho Home Office.

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