El target de las oficinas son parte determinante del Real Estate. Lo han sido siempre, en algunos casos sumamente buscados en el devenir permanente. Este rubro central -más allá de los momentos críticos en particular en los dos últimos años- mantiene un lugar especial en todo el mundo, sumando los avances tecnológicos y las novedades que dieron lugar a cambios clave en ese quehacer. ¿Qué está pasando en estos días en el sector? Aquí algunas respuestas y datos que aporta la firma L.J. Ramos a través de sus especialistas del rubro.

Pensando hacia dónde van las oficinas en estos tiempos, Martín Potito, director de la División Oficinas de la firma, explica que “el ritmo lo marca la demanda. Empresas y organizaciones en su vuelta a esos espacios guían al mercado que se ha vuelto más selectivo tanto en lo cualitativo como en lo financiero. El año arrancó mejor de lo esperado. Las consultas, análisis y operaciones que se registraron durante el primer trimestre permiten ser un poco más optimistas respecto al año. Claro está que venimos de pisos muy bajos y retomar ritmos pre pandemia llevará un tiempo.”

Agrega que “se observa un crecimiento y lo interesante es que se nota la vuelta a la oficina. Cada empresa y organización lo está llevando adelante con sus recursos, métodos y modos de equilibrar el trabajo remoto junto al trabajo en la oficina. El modelo híbrido se instaló. La tendencia es compleja de definir en este momento. Y más allá del tema, las empresas están retomando las oficinas y eso trae aparejado nuevas inquietudes y necesidades. De tamaño, de distribución, diseño y lay out de espacios, de elementos que hacen al bienestar de los empleados y que guarden línea con la sustentabilidad. Nueva demanda, nuevos desafíos”.

Potito señala además que “existe una dinámica muy interesante donde persiste la inquietud por analizar muy bien las alternativas disponibles a la hora de elegir el espacio. Lo bueno -dentro del panorama negativo del sector- es que hoy la demanda puede elegir y comparar alternativas, que en el pasado muchas veces era muy acotado. La alta tasa de vacancia en el mercado, del orden del 17,6% permite comparar y elegir tanto en los aspectos cualitativos como en los cuantitativos”.

Y define: “Nunca dudamos de las ventajas que implica una oficina como ámbito de trabajo. Y resulta evidente cuando se analiza lo que está pasando en otras ciudades, donde el retorno arrancó un poco antes que en Buenos Aires. En relación a las búsquedas, las empresas siguen recalculando sus necesidades. Lo que sí podemos afirmar es que aquellos edificios y espacios de oficinas mejor posicionados desde lo estructural, funcional, mantenimiento y flexibilidad contractual serán definitivamente los ganadores a la hora de alquilar sus espacios”.

Acerca de estudios realizados por la firma L.J. Ramos, es interesante conocer algunos indicadores. Según el informe de Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas: “el mercado clase A comenzó el año con algunos signos de recuperación puntuales que marcan una pausa en la tendencia previa. Si bien es muy temprano para pronosticar un potencial cambio tendencial, estamos definitivamente ante un buen arranque para el 2022. Con una estabilidad en el inventario actual, la vacancia presentó una retracción de dos décimas porcentuales (0.2%) para ubicarse en 17.4% correspondiente al primer tramo del año. Es la primera retracción del indicador desde 2019 Q3, pero queda todavía un camino por recorrer si la comparamos con el 2021 Q1 que se ubicó en los 15.8%”.

“La absorción neta presenta otro signo de recuperación y la demanda registró su primer aumento sostenido con unos 24.600 m2 de superficie absorbida. El año comenzó con el esperado acuerdo del FMI y pareciera que la recuperación es viable. Si bien los objetivos a cumplir son prácticamente una misión imposible, ya se ven repercusiones positivas con los dólares paralelos a la baja (CCL, MEP y Blue) y en proceso de acople con un dólar oficial que acompaña al alza achicando la brecha. Este panorama sumado a las nuevas modalidades híbridas que permiten una vuelta paulatina y constante a las oficinas, traccionan al mercado y generan mayor cantidad de consultas de lo previsto”.

Con relación a la superficie alquilada anual (m2)/vacancia (%), el informe de la firma comenta su primera leve retracción y genera una pausa en la tendencia. La superficie absorbida de este Q1 representa el 50.6% de la totalizada durante el 2021 generando una buena base dinámica de superficie operada. Al comienzo del primer trimestre del 2022 todas las zonas muestran una estabilidad en sus precios pedidos sin bajas notables. El submercado de Puerto Madero muestra una firmeza en su recuperación del precio pedido manteniendo los 25 USD/m2/mes. La tasa de vacancia de la zona norte GBA revela una retracción de 2.0 puntos porcentuales. En la zona norte CABA, la vacancia rebota levemente hasta un nivel próximo al 15%; mientras el precio de alquiler pedido continúa con su tendencia lateral.

Claudia Davicino, bróker de la División Oficinas aporta su informe y comenta que “durante el 2021 prácticamente todas las consultas que llegaban eran del rubro tecnológico, actualmente vemos que se abre el juego a otros players del mercado como sociedades de Bolsa, estudios de arquitectura y contables, bufetes de abogados, educación, insumos y constructoras, entre otras. Lo que todos tienen en común es que siguen con el enfoque Fly To Quality buscando oficinas Premium, amuebladas y con buena accesibilidad para una moderada cantidad de empleados. Los pisos de mayor superficie están transitando por un proceso de división y de esta forma ofrecer alternativas a un mercado que busca calidad superior en la menor cantidad de m2 posible”.

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