La industria de la construcción es parte esencial del desarrollo de un país y en estos tiempos se valoriza más a quienes, pese a los inconvenientes que surgen, están decididos a poner en marcha esta importante actividad. El aporte sobre cuáles son las opciones y la forma que se encaran los proyectos permiten imaginar los resultados futuros de las propuestas que encaran los empresarios.

Gustavo Menayed, CEO de Portland, analiza con detalles la situación actual de los fideicomisos y las opciones en el pozo. “Los fideicomisos son vehículos para la estructuración de los proyectos que gozan de familiaridad y aceptación para los inversores. Han entrado en la cultura de los negocios de Real Estate para quedarse. Si bien hoy se encuentran casi equiparados a los emprendimientos desarrollados a través de sociedades comerciales, en cuanto a su tratamiento o ventajas fiscales, no dejan de ser formas contractuales muy versátiles, adaptables a negocios con múltiples partes. A ello debe sumarse la fiabilidad que estos negocios aportan en cuanto al resguardo del patrimonio fideicomitido y responsabilidades del fiduciario. Hoy nosotros los preferimos, frente a otras alternativas, en proyectos de cierta importancia”.   

Con respecto a las opciones en el pozo en general Menayed sostiene “vemos interés, especialmente cuando cuentan con el respaldo de empresas reconocidas en el sector, como es el caso de Portland. Los compradores son mayoritariamente usuarios finales con un porcentaje menor de inversores. Esta ecuación se modificó en gran medida en los últimos tiempos ya que anteriormente la gran mayoría de los compradores en pozo eran inversores. Vemos una demanda de vivienda genuina con buena respuesta a nuestros nuevos proyectos. Uno de los factores claves que determinan el interés es el precio y los compradores hoy más que nunca, focalizan en un valor competitivo”.

Sobre cómo se financian las obras explica: “Es la gran asignatura pendiente de nuestro mercado contar con acceso al crédito, ya sea tanto para los desarrolladores como para los compradores finales. Hoy es muy limitado el crédito, por lo tanto, seguimos fondeando nuestros proyectos a través de la venta en todas las etapas del proyecto, el acompañamiento de nuestros proveedores a través de canjes de materiales y servicios por metros cuadrados en el propio proyecto y en forma subsidiaria a través del aporte directo, es decir con fondos propios“.

Acerca de cómo se apalancan los empresarios, el CEO, responde: “Es una definición de principios para nuestra empresa cerrar los emprendimientos a los recursos y requerimientos propios de cada uno de ellos. No hay dependencia o transferencia de recursos entre nuestros emprendimientos. A partir de ello, la única forma de apalancamiento son los aportes en especie y permutas que se manifiestan en canjes de bienes y servicios por metros cuadrados terminados, que incluye en muchas oportunidades la compra del terreno mismo”.

El CEO de Portland explica sobre las expectativas y la situación actual de la economía: “Tenemos una mirada optimista del mercado inmobiliario y la construcción en general. Empezamos a notar signos de recuperación, leves por ahora, que nos entusiasman en vista a los próximos meses. Hay una necesidad habitacional genuina y apuntamos a poder resolverla en la medida de nuestra capacidad de producción. Respecto de los valores de las unidades en pozo, así como las usadas, se han acomodado a la baja en los últimos tiempos, en concordancia con las variables económicas que influyen en la definición de valor de la construcción. Como el mercado inmobiliario sigue firmemente utilizando el dólar estadounidense como moneda de cambio y la mayoría de los componentes del valor de la construcción son en pesos, a pesar de la inflación existente, debido a la devaluación del peso, el valor en dólares de la construcción es bajo y así bajar de precios en dólares sin sacrificar la calidad”.

Con relación a cómo se puede reactivar el sector, define: “Uno de los elementos fundamentales en el Real Estate en el mundo es el acceso al crédito para los compradores. Esto es casi inexistente en el mercado argentino, sumado a las experiencias con resultados insatisfactorios que generaron un impacto negativo en la percepción de este instrumento. El acceso al crédito será el factor que dará un impulso elocuente al sector inmobiliario y de la construcción. En Portland trabajamos para presentar nuestra herramienta de acceso al crédito, que será una iniciativa única en el mercado con respaldo privado y la posibilidad de financiación para la compra de viviendas de hasta 20 años en pesos”.

Por su parte, Leandro Scala, Presidente de la Constructora Scala M2, considera que “la situación de las obras en estos días, son diferentes. En nuestro caso están apalancadas antes de empezarlas. Eso nos aporta una previsión de antemano. Cada empresa es un caso en particular. Las obras que dependen exclusivamente de la preventa, en muchos casos considero que serán más lentas o incluso con problemas con los tiempos de obras. Estoy seguro que tendrán una fecha de inicio distinto al previsto en el momento de comenzar la comercialización”.

Respecto de la demanda de inversores, el empresario la divide en dos: “el que busca renta y el que se interesa por la capitalización a mediano y largo plazo. En cuanto a la demanda real se encuentra con cierta lentitud. En el caso de los inversores está el que busca capitalización a largo plazo y, por otro lado, el que buscaba renta con la nueva ley de alquileres está prácticamente paralizado”.

Acerca de la financiación de las obras considera que “hoy en la Argentina avanzan con capital propio o con un mix de capital propio y preventa a inversores mayoristas. No hay otra manera de financiación. Tampoco la hubo antes. Muchas obras que dependen de la preventa se realizarán en un plazo más largo si no mejora la situación“.

Un tema central es el relacionado con los precios y en ese sentido el empresario considera que “el desarrollador es el primero que puede flexibilizar el precio, ya que maneja la cadena de valor completa tal como sucedió en los últimos cuatro años. Así se traslada la mejora de costos y precios que acompañan la construcción. Es diferente al mercado del usado, ya que en muchos casos el que vende es el único patrimonio que tiene”.

Asociado al tema de la baja de calidad según el valor de la obra, agrega que “no debería implicar una disminución, pero puede haber casos que disminuyan la calidad de las obras. En el caso del fideicomiso al costo, esto no sucede dado que los compradores suman los mayores costos a diferencia de las sociedades anónimas que lo absorben los empresarios. En el caso de nuestra empresa, como muchas otras que se apalancan con dinero propio, no debe haber disminución de la calidad constructiva”.

Con relación a reactivar el sector, define: “Para que se active con sustentabilidad debería existir un plan macroeconómico que se sostenga en el tiempo, que no dependa de ningún empresario, sino del consenso político. Esto permitiría el acceso a créditos hipotecarios, que activaría nuestro sector. Hoy pensar en un crédito hipotecario es una utopía, con este nivel de inflación y los desajustes monetarios permanentes. Lo que hace que sea un sector castigado y un mercado que tiende a ser cada vez más pequeño”.

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